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Dans quoi faut-il investir en immobilier ?

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Investir dans l’immobilier et les investissements financiers sont deux excellentes façons de s’enrichir.

Je conseille fortement de faire les deux simultanément.

Il n’y a pas vraiment un bon choix parce que beaucoup de cela se résume à votre personnalité, vos préférences et votre style.

Non seulement l’un n’empêche pas l’autre, mais ils sont dans la réalité complémentaire et permettent de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Votre tout premier investissement dans votre vie devra être votre propre maison de toute façon !

Une fois cela fait, vous devez commencer à investir dans des investissements immobiliers et financiers.

Acheter des actions

Lorsque vous achetez des actions, vous achetez un morceau d’une société.

Que cette entreprise fabrique des cônes de crème glacée, vend des meubles, fabrique des motos, crée des jeux vidéo ou fournit des services fiscaux, vous avez droit à une part du bénéfice, le cas échéant, pour chaque action que vous possédez.

Si une société détient 1 000 000 actions en circulation et que vous possédez 10 000 actions, vous détenez 1 % de la société.

Wall Street n’est pas beaucoup plus compliqué que ça.

Le conseil d’administration de la société, qui est élu par des actionnaires comme vous pour superviser la direction décide combien de bénéfices chaque année est réinvesti dans l’expansion, et combien est versé sous forme de dividendes en espèces.

Acheter des biens immobiliers

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous achetez des biens physiques.

L’ un des grands avantages de l’investissement locatif est que vous pouvez devenir un gros propriétaire avec l’argent des autres : ce sont en fait vos locataires qui remboursent votre prêt hypothécaire.

Il y a évidemment un léger risque si vos locations restent vides pendant un certain temps : à cet effet, vous devez d’abord créer une petite réserve financière.

Et même si vous devriez rattraper un peu chaque mois pour rembourser votre prêt (si le loyer ne le couvre pas entièrement), le retour sur la transaction est évidemment absolument imbattable.

Investir dans l’immobilier génère également un revenu régulier : des loyers mensuels sont payés.

Cela en fait un source extrêmement intéressante de revenu passif, et certainement dans le cas de la construction d’un domaine familial.

Vous pouvez en apprendre plus sur ce sujet et commencer à investir dans l’immobilier en obtenant cette formation gratuite : cliquez ici .

L’ immobilier a parfois une mauvaise image, ce qui est principalement dû à ce qui s’est passé aux États-Unis, en Espagne ou en Irlande. Mais dans la plupart des pays du monde, et certainement pas en France, il n’est absolument pas question d’une bulle immobilière. »

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Je sais, parfois vous entendez cela dans des conversations, ou vous le lisez dans des articles de journaux réputés, mais il n’y a pas eu de bulle immobilière en France ces dernières années, et certainement pas à Paris, comme certains le disent sans vergogne.

Les prix n’ont jamais augmenté de telle sorte que le marché s’est effondré à moins de la moitié de sa valeur, comme cela s’est produit aux États-Unis, en Irlande ou en Espagne !

Restons sérieux !

S’ il est vrai que les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté en 1990, 2008 et 2011, puis ont connu une baisse temporaire de 10 à 20 %, ils ont immédiatement augmenté et sont restés à la hausse depuis lors.

Rien à voir avec l’éclatement caractéristique d’une bulle immobilière !

C’ est un cycle de montée/chute parfaitement normal, et quelques années d’attente n’est rien, absolument rien dans la vie d’un investisseur intelligent.

Cela ne vaut même pas l’encre des journaux qui écrivent sur ce sujet.

Comparez cela avec les actifs en actions qui connaissent des baisses de plus de 50 % et un retour à des périodes normales sur 20 ans !

Malgré cela, l’indice S&P 500 augmente en moyenne de 10 % par an depuis 1928.

Ainsi, à Paris, les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 11,4% par an depuis près de 20 ans.

La moyenne française de 8,75% (depuis plus de 100 ans !) que j’utilise dans tous mes calculs de rendement immobilier est donc parfaitement couvert.

Dans le cas improbable où le marché immobilier devrait réellement empirer, la valeur de vos propriétés diminuera également.

Mais cela ne signifie pas nécessairement que vos loyers vont tomber !

Donc, tant que vous payez votre hypothèque, il n’y a vraiment aucun problème.

À la fin du processus, vous serez propriétaire à 100% d’un immeuble que vous pourrez soit revendre (et peut ensuite investir l’argent gagné dans des fonds de placement), ou continuer à louer, et empocher ce revenu.

L’ immobilier génère de l’argent : pensez à un immeuble d’appartements, à des maisons de location ou à un centre commercial où les locataires vous envoient des chèques tous les mois, vous payez les frais et gardez la différence comme un profit.

Un argument que j’entends souvent contre l’investissement locatif est que son rendement est inférieur à celui de l’investissement à long terme sur le marché boursier.

Ceci est évidemment complètement faux tant que vous êtes dans la phase de remboursement de votre prêt hypothécaire, puisque votre locataire a investi pour vous !

La performance de l’opération est donc incommensurable !

Ce n’est que lorsque le prêt est remboursé, et que vous êtes devenu propriétaire à 100%, que vous devez vous interroger sur la meilleure stratégie à terme : continuer à louer, ou vendre (et investir l’argent insi collecté sur la bourse).

C’ est un choix que tout le monde doit faire pour lui-même.

Personnellement, j’ai choisi de vendre toutes mes propriétés locatives, une fois que les prêts ont été remboursés, d’investir l’argent recueilli sur la bourse.

Je vais vous expliquer pourquoi.

L’ immobilier comme un investissement : pas pour moi

Certains soutiennent que l’immobilier en tant qu’investissement est plus attrayant qu’un portefeuille traditionnel. C’est vrai ?

Il peut y avoir une grande tentation d’acheter un immeuble pour le louer, de sorte que les loyers peuvent être perçus chaque mois.

Vous savez que je suis un grand partisan de ne pas louer sa maison et de devenir propriétaire, et de construire un bien immobilier aux dépens de son locataire.

D’ autre part, acheter de l’immobilier comme un investissement (donc avec de l’argent comptant et sans profiter de l’effet de levier dû à un prêt immobilier remboursé par des loyers) mérite, à mon avis, beaucoup plus de prudence.

Comme pour tout investissement, de nombreux facteurs sont évidemment pertinents, mais quelques certitudes peuvent être discernées.

Pour commencer, il ne faut pas sous-estimer les coûts d’achat relativement importants.

Le montant initial à investir est de définition haute : si vous achetez une maison ou un appartement, vous devrez avoir à votre disposition un minimum d’environ 75.000 à 150.000 euros ou bien plus. En outre, il y a des coûts relativement élevés : honoraires de notaire, taxes, frais d’entretien (même si une grande partie de ses coûts est à la charge du locataire, les travaux majeurs sont à la charge du propriétaire), frais administratifs (surtout si vous louez et gérez via une agence), etc.

Si vous avez un mauvais locataire, qui n’entretient pas correctement votre propriété, vous pourriez vous retrouver avec encore plus de frais supplémentaires. Ou s’il ne paie pas son loyer correctement, vous avez encore plus de problèmes : vous devrez prendre des mesures légales pour l’expulser et récupérer votre argent.

Par définition aussi, l’immobilier n’est pas liquide, il l’est encore (c’est pourquoi il est appelé « immobilier »), et si jamais vous avez besoin de votre argent, vous devrez attendre dans le meilleur des cas quelques mois avant que votre immeuble soit mis en vente, vendu et payé. Mais il peut tout aussi bien durer quelques années !

Cela contraste fortement avec l’excellente liquidité des fonds d’investissement !

Vous n’avez pas non plus la possibilité de diversifier vos avoirs comme vous le pouvez avec un portefeuille classique.

Vous n’êtes dépendant que du marché immobilier.

Enfin, vous ne bénéficiez en aucun casde l’effet de levier qui vous fait devenir riche avec l’argent des autres (la banque et le locataire). Cette caractéristique presque unique de l’investissement immobilier ne vous bénéficie en aucun cas si vous placez votre argent de cette façon, ce qui est encore très dommage.

Le rendement immobilier brut moyen (avant honoraires et taxes) en France est d’environ 6%.

C’ est à toi de savoir si ça en vaut la peine.

Si vous voulez creuser dans le sujet, il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec cette calculatrice que je vous conseille. Simple pour une approche rapide, il vous permet d’affiner presque tous les paramètres possibles. Cet outil donne une réelle possibilité de comparer plusieurs produits immobiliers et ainsi consolider un investissement.

Je suis devenu riche grâce à mes locataires qui ont acheté tous mes bâtiments pour moi.

Par la suite, une fois les prêts remboursés, je les ai vendus plus ou moins rapidement, et j’ai investi cet argent dans des fonds d’investissement.

Je suis toujours le propriétaire de ma maison.

Mais l’immobilier comme un investissement seulement, et surtout payer de l’argent sans emprunter, ce n’est pas ma tasse de thé.

Ce qui est une réalité, c’est qu’investir dans l’immobilier exige plus de travail que d’investir dans les stocks : entretien des bâtiments, litiges avec les locataires, obligations fiscales, etc.

Mais rien de sérieux, alors.

Regardons maintenant les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement pour mieux les comprendre.

Les avantages de l’investissement dans l’immobilier

L’ immobilier est souvent un investissement plus confortable pour la plupart des gens parce qu’ils ont grandi là-bas (comme les enfants riches l’ont souvent appris sur les actions, obligations et autres titres pendant l’enfance et l’adolescence).

Il est probable que la plupart des gens ont entendu leurs parents parler de l’importance de « posséder une maison ».

Le résultat est qu’ils sont plus ouverts à l’achat de biens immobiliers que beaucoup d’autres investissements.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez dans quelque chose de tangible.

Vous pouvez regarder, sentir, conduire là-bas avec vos amis, pointer la fenêtre, et dire, ça me appartient.

Pour certaines personnes, c’est psychologiquement important.

Il est plus difficile d’être trompé dans l’immobilier que dans les actions si vous faites bien votre travail parce que vous pouvez physiquement voir, inspecter votre propriété, effectuer une vérification des antécédents des locataires, vous assurer que le bâtiment est réellement là avant de l’acheter, faire des réparations vous-même…

Avec des actions, cependant, vous devez faire confiance à la direction et aux auditeurs.

L’ immobilier a traditionnellement été une excellente couverture contre l’inflation pour protéger contre la perte de pouvoir d’achat.

En France, la valeur des succession a augmenté de plus de 8% par an en moyenne depuis plus de 100 ans.

Inconvénients de l’immobilier

Par rapport aux actions, l’immobilier nécessite un travail beaucoup plus pratique.

Vous devez faire face à des appels téléphoniques à minuit au sujet d’une fuite dans une salle de bain, de fuites de gaz, d’une réparation de la chaudière et d’une foule de choses que vous n’avez probablement jamais considérées.

Même si vous embauchez un gestionnaire immobilier pour prendre soin de vos investissements immobiliers, il faudra toujours des réunions et un suivi occasionnels.

Comme je l’ai déjà écrit ci-dessus, l’immobilier peut vous coûter de l’argent chaque mois si la propriété est vacante.

Vous devez payer les impôts, l’entretien, les services publics, l’assurance, etc., ce qui signifie que si vous vous retrouvez avec un taux d’inoccupation plus élevé que d’habitude en raison de facteurs indépendants de votre volonté, vous devrez peut-être trouver de l’argent chaque mois !

Heureusement, si vous choisissez bien votre immeuble et les locataires, cela ne se produira pas souvent.

La banque vous accordera également des conditions de paiement.

Avec mes nombreux immobilier, cela ne m’est presque jamais arrivé.

Les avantages d’investir dans des actions

Plus de 100 ans de recherche ont prouvé que, malgré tous les accidents, acheter des actions, réinvestir des dividendes et les conserver pendant de longues périodes était le plus grand créateur de richesse dans l’histoire du monde.

Rien, en ce qui concerne les autres catégories d’actifs, ne vaut la propriété d’une société (rappelez-vous que lorsque vous achetez une action, vous achetez simplement un morceau d’une société).

Contrairement à une petite entreprise que vous démarrez et que vous devez gérer vous-même, votre propriété partielle par actions ne nécessite aucun travail de votre part (autre que la recherche d’un bon fonds d’investissement). Il y a des cadres professionnels qui dirigent l’entreprise. Vous bénéficiez des résultats de l’entreprise, mais vous n’avez pas à vous présenter au travail.

Les actions de haute qualité augmentent non seulement leurs bénéfices année après année, mais augmentent ainsi leurs dividendes en espèces.

Cela signifie que chaque année qui passe, vous recevrez des chèques plus importants.

Si vous aviez a acheté une seule action de Johnson & Johnson lorsque la société a ouvert ses portes en 1944 pour 37,50$ et a réinvesti les dividendes, vous auriez obtenu un rendement annuel impressionnant de 17,1 % en finale aujourd’hui.

Et si vous suivez mes conseils et investissez dans des fonds de placement plutôt que dans des actions individuelles, vous n’avez presque plus rien à faire que voir votre richesse croître année après année.

Il est également beaucoup plus facile de se diversifier lorsque vous investissez dans des actions que lorsque vous investissez dans l’immobilier.

Avec certains fonds communs de placement, vous pouvez investir avec aussi peu que 20€ par mois.

Investir dans un fonds indiciel tel que le S&P 500 a rapporté près de 10 % par an en moyenne.

Les actions et en particulier les fonds d’investissement sont beaucoup plus liquides que les placements immobiliers.

Pendant les heures normales de bureau, vous pouvez vendre votre position en quelques secondes.

Cependant, vous devrez peut-être présenter votre bien immobilier pendant des semaines, des mois ou, dans des cas extrêmes, des années avant de trouver un acheteur.

Les inconvénients de investir dans des actions

Malgré le fait que les actions ont prouvé de manière concluante qu’elles génèrent de la richesse à long terme, la plupart des investisseurs sont trop émotifs et indisciplinés pour en bénéficier.

Ils finissent par perdre de l’argent à cause de facteurs psychologiques.

Un bon exemple : lors du dernier effondrement du marché avant la crise de la couronne, la crise du crédit 2007-2009, des conseillers financiers bien connus ont dit aux gens de vendre leurs actions après que le marché ait chuté de 50%, au moment même où ils auraient dû acheter, ou du moins conserver.

Les Français sont connus pour leur aversion pour le risque.

Ils préfèrent la sécurité de perdre de l’argent chaque année en plaçant leur argent sur un livre d’épargne plutôt que le risque de le gagner en stock.

Les cours des actions peuvent être soumis à des fluctuations extrêmes à court terme.

Votre part de 40€ peut descendre à 10€ en quelques heures ou aller jusqu’à 80€.

Si vous savez pourquoi vous possédez des actions dans une société particulière, cela ne devrait pas vous déranger.

Si vous achetez fonds d’investissement, vous minimisez également ce risque.

Une nouvelle étude confirme tout cela

Une nouvelle étude, The Rate of Return on Everything, a été publiée fin 2017.

Il offre un échantillon d’archéologie économique menée par les universités de Californie-Davis, de Bonn et de la Deutsche Bundesbank.

Ils ont étudié à la fois les rendements immobiliers et les rendements des actions dans seize pays riches, de l’Australie au Japon, en passant par la Finlande et les États-Unis en passant par la France.

Et cela sur une période de pas moins de 145 ans : de 1870 à 2015.

L’ immobilier, mesuré sur une période de 145 ans, semble être plus stable en termes de rendement.

Alors que les actions génèrent plus (dans le graphique en pointillés ci-dessous), l’immobilier est en effet l’investissement par excellence sur lequel vous pouvez toujours compter. Le rendement semble beaucoup plus stable (en vert).

Selon cette étude, année après année sur 145 ans, la valeur ajoutée d’un immeuble et son revenu locatif s’élevaient en moyenne à 6,54 % en France, et enfin assez régulièrement au cours de toutes ces années.

D’ autre part, la valeur ajoutée de l’indice S&P 500, plus le dividende gagné chaque année, était en moyenne de 10 % depuis sa création en 1927, mais avec des variations parfois très importantes, telles que des baisses moyennes de l’ordre de 50 % tous les 20 ans.

Donc, en principe, les actions gagnent plus que l’immobilier.

Et pourtant, le marché immobilier est loin d’être un mauvais pari.

C’ est peut-être la conclusion la plus importante de toute l’étude : si le rendement qui peut être atteint avec les stocks fluctue, alors l’immobilier restera le rocher constant dans les tempêtes.

Bien sûr, le marché immobilier a également subi des corrections, comme le crash immobilier survenu il y a dix ans aux États-Unis.

Mais dans l’ensemble, il s’agit d’un investissement très stable avec un bon rendement.

Comme nous l’avons vu, nous n’avons pas connu de telles bulles immobilières en France, contrairement à l’idée relativement commune (fausse).

Et ne le fais pas oublier cette autre caractéristique qui fait de l’immobilier un investissement unique : vous pouvez le faire avec l’argent des autres (vos locataires) sans investir vous-même un sou.

Ce n’est pas le cas des actions.

L’ avenir n’est pas nécessairement une répétition du passé, mais nous pouvons tirer deux leçons importantes de cette étude : la première est que vous devez diversifier votre portefeuille d’investissement, en investissant non seulement dans des actions, mais aussi dans des briques.

Si une composante fluctue, l’autre peut atténuer les pertes.

Conclusion

Pourquoi choisir ?

Investir dans l’immobilier et les investissements financiers sont deux excellentes façons de s’enrichir.

Je conseille fortement de faire les deux simultanément.

Investissez vos économies dans de bons fonds d’investissement, et commencez également à investir dans l’immobilier grâce à des prêts, car cela ne vous coûtera pas un sou, car ce sont vos locataires qui vous rendront riche.

Cependant, je ne suis pas favorable à investir mon propre argent dans l’immobilier.

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