Ce qu’il faut savoir sur l’imposition des revenus fonciers d’une SCI

Il est important de comprendre les obligations légales de votre société pour bien gérer vos activités. Dans le cas des sociétés civiles immobilières, la fiscalité n’est pas toujours évidente.

Pour vous éviter des redressements fiscaux, vous devez apprendre les modalités d’imposition de vos revenus. Comment fonctionnent les impositions sur vos revenus fonciers ? Voici tout ce qu’il faut savoir !

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La fiscalité de la société civile immobilière

La SCI est une forme juridique qui facilite la gestion et la transmission de patrimoines immobiliers. À la différence des autres types de sociétés, celle-ci fonctionne sous l’égide d’un syndic.

Les associés ne sont donc pas impliqués dans la gérance de l’entreprise. En fonction de leur part, ils perçoivent juste une rémunération sous la forme de revenus fonciers. C’est donc un moyen facile d’investir en immobilier.

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Parmi les formalités de création de l’entreprise, les associés sont tenus de choisir le régime fiscal d’imposition applicable.

Il s’agit, soit de l’impôt sur le revenu (IR), soit de l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime possède ses obligations et ses avantages avec un taux d’imposition différent.

Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu

Par défaut, le régime d’imposition d’une société civile immobilière est l’IR. Cette option fiscale fonctionne en toute transparence.

Chaque associé est tenu de déclarer séparément les revenus fonciers qu’il perçoit suivant ses apports. Autrement dit, la société n’a aucune obligation fiscale de déclaration.

En tant qu’associé, vous avez la possibilité de déduire certaines charges prévues par la loi de vos revenus. Généralement, ces déductions concernent les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance, et toutes les dépenses engagées dans la conservation de l’immeuble.

Si vos revenus imposables ne dépassent pas les 15 000 euros, vous pouvez vous soumettre au régime de micro-foncier avec un taux forfaitaire de 30 %.

Le cas échéant, vous serez assujetti au régime du réel avec un taux progressif par tranche. En plus, vous devez prévoir des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % de vos revenus.

En IR, lorsque vous réalisez une plus-value sur la cession d’un bien immobilier, vous êtes imposé au taux de 19 % de votre part. Néanmoins, vous pouvez bénéficier d’un abattement progressif si vous avez détenu le bien plus de 6 ans.

Concernant la déclaration sous l’option d’IR, selon le cas, il en existe 2 types à utiliser : la déclaration n° 2072-S et la déclaration n° 2072-C.

La déclaration n° 2072-S

Cette formalité s’applique lorsque :

  • Tous les associés sont des personnes physiques ;
  • L’entreprise ne possède pas d’immeubles spéciaux (classé monuments historiques ou protégés), de biens en nue-propriété ou d’immeubles avec option d’amortissement.

La déclaration n°2072-C

Cette déclaration s’utilise à condition que :

  • L’un (ou plusieurs) des associés soit une personne morale ;
  • La société dispose de biens spéciaux.

Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés

A la création de votre entreprise, vous pourrez opter pour l’IS, l’impôt sur les sociétés. C’est notamment le cas lorsque l’activité de l’entreprise comporte des activités commerciales ou concerne la location d’immeubles meublés.

Dans certains cas, l’option de l’IR, impôt sur les revenus des associés est plus avantageuse. Cependant, une fois votre choix établi, vous ne pourrez plus revenir en arrière.

Sous le régime d’IS, l’entreprise possède une personnalité fiscale. Autrement dit, la société doit faire des déclarations fiscales de ses résultats. Les revenus générés constituent donc des résultats assujettis à l’impôt sur les sociétés.

Par conséquent, comptez un taux d’imposition de 15 ou de 25 % si les bénéfices ne dépassent pas les 38 120 euros. À noter que la détermination du résultat passe par l’approbation des comptes avec les associés à la fin de chaque exercice.

Cette option fiscale a l’avantage d’ouvrir un champ plus large de déductions des résultats. En IS, vous avez la possibilité de soustraire le salaire du gérant, les amortissements et les charges d’exploitation du calcul de l’impôt. De plus, en cas de déficit, vous pouvez reporter celui-ci sur les résultats futurs pour réduire votre base d’imposition.

Du côté des associés, vos revenus fonciers deviennent des dividendes. Vous pouvez donc soumettre vos revenus au prélèvement forfaitaire obligatoire de 30 % ou au taux d’imposition par tranche. De même, cet impôt n’est exigible que s’il y a une distribution de dividendes.

Comment choisir votre régime d’imposition ?

Pour tirer parti du régime fiscal des sociétés civiles immobilières, vous devez vous poser plusieurs questions :

  • Allez-vous faire des activités commerciales ?
  • Pensez-vous que l’activité va générer un niveau important de revenu ?

En effet, selon la loi, si l’activité principale de votre société est à vocation commerciale (au moins à 10 %), vous serez soumis à l’IS.

En plus, si l’activité génère des revenus fonciers (à plus de 26 070 euros), optez pour l’IS. Dans le cas contraire, le régime de l’IR reste avantageux pour vous.

En résumé, vous avez la possibilité de choisir le régime fiscal de vos revenus fonciers. Selon le cas, l’IR ou l’IS sera plus avantageux.

L’IR vous permet de payer moins d’impôt si vos revenus fonciers sont moindres. L’IS, quant à lui, est à privilégier lorsque vous percevez de gros revenus.

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