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Calculer un rendement locatif

En théorie, le calcul du rendement locatif d’un investissement immobilier est assez simple. Cependant, nous devons savoir de quelle rentabilité nous parlons : la rentabilité brute ? Rentabilité nette ? Oui, mais net des dépenses… Découvrons ensemble les méthodes de calcul de la rentabilité qui vous permettront de prendre la bonne décision avant d’acquérir une propriété locative.

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Résumé

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Différents rendements de location

Contrairement aux apparences, il existe plusieurs types de retours de location. Ils peuvent être classés du simpliste (rendement brut) à celui qui intègre votre situation personnelle, que j’aime appeler « filet dans la poche ». Comprendre ce concept est fondamental. Parce que dans une acquisition immobilière, certains protagonistes — à commencer par le promoteur — auront tendance à vous présenter la rentabilité la plus attrayante. Un doux mensonge par omission pour faciliter la vente. Mais dans un investissement dans l’immobilier locatifminutes , la seule chose qui compte : le solde de trésorerie de l’opération. Donc, à vos calculatrices Excel et feuilles de calcul !

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Rendement locatif brut

Rendement brut = Prix annuel brut de loyer et d’achat de la propriété Généralement, vous êtes présenté avec le rendement locatif brut exprimé en pourcentage comme suit :

Un calcul qui n’est pas faux en soi. Dans un petit inconvénient, il obscurcit la les coûts d’acquisition. Je préfère donc parler de rendement brut simplifié.

Les coûts d’acquisition à prendre en compte comprennent : les

  • honoraires d’acte, communément appelés honoraires de notaire, les honoraires
  • de cautionnement, si vous investissez par le biais d’un prêt immobilier
  • les travaux de rénovation ou de modification effectués avant le premier bail

Comme vous pouvez le constater, ce sont des frais qui peuvent atteindre rapidement de grosses sommes en particulier dans une acquisition dans l’immobilier ancien. Sur le plan sémantique, le rendement brut n’inclut pas les frais de quelque nature que ce soit. Mais est-il vraiment raisonnable de le présenter à des investisseurs non informés qui pourraient en tenir compte dans leurs critères de sélection ?

Remarque importante

Absence de pertinence du rendement locatif brut

S’il y a un indicateur qui ne devrait pas être pris en compte, c’est le rendement brut pour faire un choix d’investissement. Et ce surtout si vous hésitez entre l’ancien et le nouveau bien immobilier. Les différences de coûts entre les deux sont trop importantes pour être négligées dans le calcul de la rentabilité !

Rendement locatif net

Rendement net des loyers = (Revenus de location annuels reçus — frais de location (*))/(Prix d’achat Coûts d’acquisition) Un indicateur beaucoup plus intéressant, le rendement locatif net est utilisé pour rapprocher la réalité de la réalité en intégrant tous les coûts inhérents à la propriété locative. Sa seule limite : la taxation il ne prend pas en compte le fait qu’il est spécifique à la situation de l’investisseur et non à la propriété acquise ! Découvrons ensemble la formule de calcul du rendement net (rendement exprimé en pourcentage) :

Observation importante

Vérifier les formules utilisées pour calculer la rentabilité nette

Même s’il s’agit d’un rendement locatif, les coûts d’acquisition engagés par l’investisseur doivent être incorporés dans la formule de rentabilité locative. Nous parlons pour un coût immobilier. Trop souvent, je vois des simulations trompeuses qui ne les prennent pas en compte afin de ne pas vous le dire !

Le rendement locatif « net dans la poche »

Découvrons maintenant le seul indicateur fiable pour savoir quel type d’investissement immobilier vous devez faire : le rendement locatif net intégrant la fiscalité. Une façon mémorable de s’en souvenir : le fameux « filet dans la poche » ou « filet dans la poche ». Il s’agit du seul indicateur de performance qui intègre toutes les données relatives à l’actif, ainsi que votre situation fiscale. Et Dieu sait que la fiscalité est quelque chose à ne pas négliger dans l’immobilier. Parce que le revenu foncier est l’une des catégories les plus taxées en France ! D’où le développement de mécanismes fiscaux immobiliers proposés par les gouvernements successifs depuis des décennies pour soutenir le logement.

Comment intégrer imposition avec rendement net ?

En termes de fiscalité, il faut oublier les préjugés et a priori. Seuls les calculs peuvent déterminer si le raisonnement est correct en raison des différences entre l’assiette imposable, le taux d’imposition et le mécanisme d’exonération. Autant que la formule du rendement locatif net reste simple. Pour intégrer la fiscalité, vous devez utiliser une feuille de calcul Excel ou utiliser un simulateur disponible sur Internet. La première solution vous oblige à maîtriser la fiscalité et les mathématiques financières. La seconde demande que vous ayez confiance aux formules de calcul mises en œuvre.

Vous pouvez également choisir de passer par un spécialiste des placements . Avec elle, vous intégrerez un autre élément important de l’investissement : la revente. Ce dernier est une source importante d’enrichissement à long terme !

( *) Dans les frais de location, vous trouverez :

  • assurance obligatoire et facultative (Propriétaire Non Occutant, Garantie Loyer impayé…)
  • ,

  • part des frais de copropriété à payer par le propriétaire.
  • frais de gestion de location si vous passez par une agence de location,
  • taxe foncière, travaux

Avertissements : Les informations contenues dans nos articles et guides sont de nature générique. Ils ne prennent pas en compte votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées pour l’exécution d’opérations impliquant l’achat ou la vente d’instruments financiers ou être traitées comme des conseils en investissement financier. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation des informations fournies, sans aucun recours contre les éditeurs du site legira.fr. La responsabilité du site legira.fr et de ses auteurs ne peut être tenue responsable en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement.

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