Quand on regarde froidement le retour d’un bien immobilier locatif, il semble naturel d’envisager d’en disposer, en vendant ces propriétés, dont la valeur a grimpé au cours des 30 dernières années. Une analyse financière froide, indépendante et mathématique ne laisse aucun doute. Il n’y a plus beaucoup d’intérêt à détenir des biens immobiliers locatifs :
— Le rendement locatif brut , c’est-à-dire le rapport entre le montant des loyers et le prix de revient du bâtiment, est faible. Avant les travaux, les frais d’entretien, les taxes foncières et les vacances locatives, le rendement locatif brut est régulièrement inférieur à 4% ou 5% ; Lorsque le rendement locatif brut est supérieur à ces 5%, il y a une raison objective : Soit le marché locatif est dégradé et la vacance locative va dégrader la réalité de cette location brute rendement ; Soit les logements doivent faire l’objet de grands travaux qui augmenteront le prix de revient réel du bâtiment et réduiront mécaniquement la réalité de ce rendement locatif brut ; Dans les très grandes métropoles tels que Paris, Bordeaux ou Lyon, le rendement locatif est nettement inférieur à ce taux indicatif de 4 % ou 5 %.
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— le rendement locatif net , c’est-à-dire après déduction de toutes ces charges et taxes à payer par le propriétaire, est régulièrement inférieur à 2% ;
— Après 30 ans de hausse permanente des prix de l’immobilier, le potentiel d’augmentation future des prix de l’immobilier ne devrait-il pas être raisonnablement limité ? Peut-être que les prix vont augmenter au cours des prochaines années, et c’est l’une de nos analyses (voir « Êtes-vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains à bâtir ? »), mais il ne semble pas raisonnable de dire qu’il existe un marché à rabais où il y a de bonnes affaires à faire. Dans le passé, les prix de l’immobilier sont actuellement élevés, il faut donc faire attention… même si cela ne les empêchera pas d’être encore plus élevés à l’avenir.
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En bref, entre les revenus locatifs très faibles et des prix de l’immobilier objectivement élevés par rapport au passé, il ne semble pas objectivement intéressant de garder vos propriétés locatives. Une analyse de la richesse à froid peut suggérer la nécessité de vendre ces propriétés locatives qui sont devenues non rentables. Malheureusement, la question qui vient immédiatement après cette conclusion froide et objective de la nécessité de vendre son immobilier locatif est ce que l’on va faire avec le prix de vente. Vendre vos propriétés locatives peut être une bonne idée… mais que faire ? Comment placer le prix de vente ?
- Placer le prix de vente dans un contrat d’assurance vie dans des fonds en euros dont le rendement s’explique constamment par la baisse inexorablement ;
- Placez votre argent dans un investissement sans risque dont la valeur relative est détruite par l’inflation monétaire ? (cf. « L’inflation monétaire détruit la valeur de votre épargne non investie. »)
- Investir le prix de vente sur les marchés financiers des actions et accepter la volatilité de son capital dans le court terme ?
- …
Objectivement, la théorie financière voudrait que le prix de vente des biens immobiliers locatifs soit utilisé pour des investissements à long terme sur les marchés financiers. En théorie, à long terme, investir dans des actions est l’une des meilleures solutions pour évaluer le capital ; Malheureusement, dans la pratique, peu de gens trouvent cette certitude théorique (voir » Comment s’enrichir grâce à l’investissement en bourse ? »). La raison de ce fort écart entre la théorie et la pratique doit s’expliquer par les marges trop élevées des intermédiaires qui apportent trop peu de valeur, mais aussi par la mauvaise gestion des épargnants dont la justesse du jugement est affectée par le fort biais psychologique. Les épargnants ne soutiennent pas l’extrême volatilité des marchés financiers et ne peuvent donc pas en profiter. Il n’est donc pas sérieusement concevable d’offrir à un investisseur immobilier locatif (qu’il considère sûr et sans risque majeur) de vendre sa propriété pour investir sur les marchés financiers (qu’il considère risqué et dont il ne comprend pas les moteurs d’évaluation) ! Le prochain cycle de baisse des prix des actions lui sera nécessairement fatale. C’ est alors qu’en l’absence d’une réponse satisfaisante, le propriétaire d’un bien locatif arrivera à la conclusion que, bien sûr, le rendement locatif de sa propriété n’est pas satisfaisant… mais qu’il n’y a rien de mieux à faire. On ne peut pas le blâmer pour cette analyse qu’il est difficile de remettre en question. J’ai la profonde conviction qu’il a raison.
Le propriétaire doit avoir une gestion dynamique de ses actifs immobiliers et n’hésitez pas à vendre ses actifs amortissés pour mieux réinvestir.
Si l’intérêt de l’immobilier locatif n’est pas discutable malgré un rendement locatif jugé médiocre, il n’est pas interdit d’avoir une gestion dynamique de ses actifs. Le propriétaire devra sérieusement envisager de vendre son immobilier amortissé et évalué à leur maximum afin de mieux réinvestir dans une nouvelle location qu’il pourrait valoriser. Le propriétaire doit pouvoir se projeter et chercher à créer de la valeur. Cela peut impliquer l’achat de biens immobiliers dont la valeur est dégradée en raison de défauts qui peuvent être facilement réparés. Les propriétaires les plus courageux pourront se lancer dans une rénovation énergétique lourde, éventuellement bénéficier de la loi DENORMANDIE, d’autres pourront simplement améliorer l’aménagement intérieur, ajouter une troisième chambre, surtout au rez-de-chaussée, refaire la cuisine ou la salle de bain,… En bref, améliorer la qualité du salon.rsquo ; habitabilité du logement pour le rendre conforme aux attentes des locataires ou des futurs acheteurs comme indiqué dans notre livre « Investir dans l’immobilier » Il peut également s’agir d’investir dans un bien immobilier dans le meilleur emplacement, ou même de construire une nouvelle maison éligible à la loi PINEL… Il n’y a pas de fatalité aux rendements trop faibles de l’immobilier locatif ! Tu dois t’investir, travailler, penser… Bref, vous devez devenir un entrepreneur de votre patrimoine (voir » Succès investissement dans l’immobilier locatif en 2019 est d’être un entrepreneur de votre patrimoine ! »)
